物业管理纠纷案例与实务

节选

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　　《物业管理纠纷案例与实务/法律专家案例与实务指导丛书》：　　一审法院判决　　①某物业服务有限公司应于本判决生效之日起30日内公布2011年4月1日至2012年12月31日期间的包括广告位、地下和地面停车场、会所一楼和二楼、超市、商店等某某苑小区内经营场所的公共收益、支出的财务账目，将上述账目张贴于某某苑小区公告栏内，公布时间不得少于30日。②某物业服务有限公司应于本判决生效之日起30日内公布2011年4月1日至2012年12月31日期间的关于某某苑小区物业专项维修资金的收支财务账目，将上述账目张贴于某某苑小区公告栏内，公布时间不得少于30日。③驳回本案132名业主的其他诉讼请求。　　一审判决送达后，王某等132名业主不服一审判决，向二审法院提起上诉。　　王某等132人诉称　　一审判决适用法律错误，体现在对公布账目义务主体的认定及诉讼时效认定上。关于义务主体，小区维修资金收入、使用及专户存入的义务主体是经手人物业服务公司而非其他主体。关于专项维修资金收支账目，一审判决适用《深圳经济特区物业管理条例》（2010年7月起适用）及相关规定认为：业主大会成立前，该项资金是由政府有关部门代管，业主大会成立后，该项资金转至业主大会设立的资金专户，并将有关账目移交业主委会。据此认为，2010年7月以前的维修资金公布主体非某物业服务有限公司而是有关主管部门及业委会。实际上，某物业服务有限公司自1998年以来就一直未间断在某某苑小区提供物业管理服务。小区的维修资金一直由某物业服务有限公司经手收取和使用，其收取的资金是否按规定将资金存人监管专户，有无按规定使用维修资金，对业主、业委会及政府监管部门来讲都是个谜，除了某物业服务有限公司外，没有谁知道。这正是业主、业委会及政府监管部门需要了解和知情的。而业主是通过业委会来监督物业服务公司的日常服务，基于法律规定的任期限制，业委会任期届满后，这个机构都不存在了（某某苑小区目前已经历第三届业委会，但中间已经间断几年没有业委会，到现在为止新业委会还未成立）。自然，对物业服务公司的监督就经常出现断层真空，物业服务公司也不可能接受这个不存在的机构的监管和向这个不存在的机构移交账目。而政府有关部门对物业服务公司的监督管理只是宏观上的，也可以说是消极被动的事后指导管理，具体还是要通过业主和业委会进行日常监管。物业公司隐瞒小区服务过程中的真实情况，政府主管部门不可能知道。法律法规方面，不管新旧法律法规怎样变化，其基本精神没有变，相关法律法规规定，小区专项维修资金为业主所有、政府监管、物业公司代收、专户储存。小区公用设施设备进行维修更新改造需要动用维修资金，首先由物业公司拟定维修计划和方案，以及所需资金的预算，报业主大会及业委会审查决定批准，再上报政府监管部门拨付资金。业主有权监督该项资金收取及使用情况。根据法律规定，结合小区物业服务公司与业委会所签物业服务合同约定的实际情况，某物业服务有限公司应公布小区维修资金的收支账目，含是否按规定收取收足，有无欠交，是否按规定存入专户，是否按规定报批使用，等等，这些正是政府监管部门、业主、业委会等需要向经手人——物业服务公司了解和知情的。因此款项经手人才是义务主体。一审判决将政府监管部门及业委会等同经手人物业服务公司，认为其也是义务主体，完全混淆和颠倒了权利义务主体，与本案事实不符。关于时效，业主要求物业公司报告专项维修资金收支账目，这项权利的行使是基于业主享有的物权（也即资金所有权）为前提，不是普通的债权，不能适用普通时效的规定。物业服务公司收取的维修资金，所有权属于全体业主，物业服务公司只是代收代管。业主与物业服务公司双方的关系是委托人与被委托人的关系，委托人要求被委托人报告委托事项，这也是基于业主（委托人）物权及相关权利为前提。如果将业主的物权等同于普通债权适用时效，就会得出十分荒唐的结论。关于小区公用配套设施设备的收益，其所有权也是全体业主，物业公司只是受业主的委托进行经营管理。业主要求物业公司报告小区公共收益及支出，也是行使物权的表现，不能适用普通的时效。如果适用时效，两年以前的收益不能查询，同样意味着业主的物权（所有权及其收益权）没有法律保障。　　……

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内容简介

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　　《物业管理纠纷案例与实务/法律专家案例与实务指导丛书》通过大量解读司法实践案例、采取以案说法的方式对物业管理纠纷的各个方面进行了详细分析，主要包括物业管理概述、业主大会和业主委员会、物业服务企业、物业服务合同、前期物业管理服务、物业日常管理、物业管理服务纠纷处理、物业管理法律责任。书中所选案例紧扣法律条文规定，与现实生活紧密相连，具有很强的参考借鉴价值。　　《物业管理纠纷案例与实务/法律专家案例与实务指导丛书》适合作为各院校法律相关专业的案例教材，也适合作为广大民众咨询日常法律纠纷事务的实用指导书，还适合作为各企事业单位、法律培训机构、法官和律师等法律从业者，以及其他法律爱好者进行法律实践和研究的专业参考书。

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作者简介

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　　熊建新，北京大成律师事务所高级合伙人、北京大成（南昌）律师事务所主任，江西省律师协会常务理事，毕业于华东政法大学，从事律师职业20余年。　　　　彭丁带，南昌大学法学教授，北京大成（南昌）律师事务所高级顾问、职业律师，法学博士，硕士研究生导师；主持过国家社科基金年度项目及雀部级科研项目共10余项，出版专著、教材多部，发表法学论文数十篇。　　　　骆鑫，法学硕士，现任海南政法职业学院教师、海南法立信律师事务所执业律师；主要从事民法、经济法领域的研究；在国内刊物发表论文多篇，参与编写了《经济法》等书。　　　　刘娅，法学硕士，现任职于海南政法职业学院公安司法系；先后公开发表文章20余篇，参与编写了《影像中的司法》一书。

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目录

**章 物业管理概述一、兰州某房地产开发有限责任公司与开封市某花园小区业主委员会车库所有权确权纠纷案二、青岛市崂山区某花园小区业委会与山东某物业管理公司电梯广告收益归属纠纷案三、某小区业主委员会与李某物业费纠纷案四、李某某诉广州某物业管理有限公司健康权纠纷案五、遵义市某房地产开发有限公司诉遵义市住房和城乡建设局撤销备案登记案第二章 业主大会和业主委员会一、江苏某物业管理有限公司诉霍某拒缴物业费纠纷案二、王某等132人诉深圳市某物业服务有限公司业主知情权纠纷案三、张某诉郑某、中国LH网络通信有限公司某市分公司改变住宅使用用途纠纷案四、李某与张某相邻关系纠纷案五、王某等5人因业主委员会产生程序违法诉贵阳市某区住房和城乡建设局登记案六、徐某不认可业主大会临时会议决议与沈阳某物业公司物业费纠纷上诉案七、某家园物业服务有限公司与某滨江小区业主委员会物业服务合同纠纷上诉案八、某住宅小区业主委员会与某置业投资有限公司物权纠纷上诉案九、上海某物业管理有限公司与黄某物业服务合同纠纷案第三章 物业服务企业一、某物业发展有限责任公司诉瞿某侵害建筑物共有权纠纷案二、孟某因车辆丢失诉南京市某物业有限责任公司物业服务合同纠纷案三、顾某地因安装浴缸受阻诉上海JX物业服务有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷案四、JS小区业主委员会诉HD物业服务有限公司、张某转包物业服务合同纠纷案五、邱某因车辆被淹诉漳州某物业服务有限公司等物业服务合同纠纷案第四章 物业服务合同一、冯某与杭州某物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案二、南京某医院与南京某物业管理有限责任公司物业合同纠纷上诉案三、郴州某物业服务有限公司诉彭某等物业服务合同纠纷案四、某物业管理公司与沈某物业服务合同纠纷案五、天津某花园小区业主委员会诉某物业管理有限公司提前终止合同纠纷案第五章 前期物业管理服务一、JJ物业管理公司诉WD房地产公司物业管理纠纷案二、白山市江源区某物业服务有限公司与桦甸市某房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷上诉案三、张某诉北京LF物业管理有限公司等确认合同无效纠纷案四、李某和王某诉快餐厅老板孙某、XY开发有限公司、CM物业管理公司共同侵权纠纷案五、陈某诉施某侵权纠纷案六、冯某诉杭州市某住房和城乡建设局处罚案七、刘某诉天津某置业有限公司等财产损害赔偿纠纷案八、隋某等与刘某等财产损害赔偿纠纷案第六章 物业日常管理一、胡某与开发商、物业管理公司损害赔偿纠纷案二、上海某小区业主委员会与上海某房地产公司物业专项维修基金纠纷案三、丁某诉上海某物业公司业主知情权纠纷案四、陈某与常州某房地产有限公司商品房销售合同纠纷案五、李某诉洛阳某物业公司物业管理纠纷案六、徐太太与某物业管理公司侵权纠纷案七、李某诉小区物业管理公司物业管理纠纷案八、上海某物业管理有限公司诉小区业主沈某物业服务合同纠纷案九、合肥某物业管理有限公司诉刘某物业服务合同纠纷案十、安阳某物业管理有限责任公司诉赵某物业服务合同纠纷案第七章 物业管理服务纠纷处理一、上海A物业发展有限公司诉朱某物业服务合同纠纷案二、詹某诉南京某物业公司物业服务合同纠纷案三、周某不服北京市朝阳区某局前期物业管理备案行为案四、林某等业主诉汕头市某局行政纠纷案第八章 物业管理法律责任一、蔡某诉上海某物业有限公司物业服务合同纠纷案二、胡某诉黄某、上海某物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案三、业主委员会诉物业管理公司等物业管理纠纷案四、陈某某职务侵占案五、卢某职务侵占案六、方某与重庆市永川区某局行政裁定书案七、胡某诉上海市闵行区某局要求履行法定职责案附录《中华人民共和国物权法》节选《物业管理条例》《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］7号）《*高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）《业主大会和业主委员会指导规则》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《物业服务收费管理办法》参考文献

封面

书名:物业管理纠纷案例与实务

作者:骆鑫、 刘娅

页数:224

定价:¥49.0

出版社:清华大学出版社

出版日期:2018-11-02

ISBN:9787302474975

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